佛山高明区明城房屋质量问题纠纷装修质量纠纷诉讼咨询律师
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房屋存在现场可见的质量问题作为解除合同的理由不一定能得到支持。
案情简介
2020年3月，李某向张某出售案涉房屋并签订房屋买卖合同。
同年4月，张某以要进入房屋以便装修设计为由取得案涉房屋钥匙。
同年5月，案涉房屋办理完毕网签。
此后，张某将案涉房屋存在积水的现场视频通过微信发送予李某，并要求李某处理完毕积水问题再进行后续交易。
同年6月，张某向李某发送律师函，以房屋存在严重渗水等质量问题要求解除合同。
张某因此向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求李某双倍返还定金。
李某亦提起反诉主张解除合同，并要求张某支付违约金198万元。
诉讼中，经张某申请，法院摇珠选定鉴定机构对案涉房屋地下室防水及房屋墙面裂缝是否符合安全质量标准进行鉴定。
鉴定结论认为案涉房屋室内浸水属于排水系统故障，不属于工程质量问题，房屋室内外墙面开裂不符合工程质量验收规范要求。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决解除房屋买卖合同，张某擅自解除合同构成违约，李某有权没收张某已付定金。
法官说法
本案系因房屋买卖交易中，作为标的物的房屋存在现场可见的质量问题而引发的纠纷。
本案争议焦点在于，买受人张某以房屋墙面裂缝不符合工程质量规范为由主张出卖人李某构成违约并要求出卖人李某承担违约责任是否合理。
司法实务中，对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，视为买受人接受房屋现状，买受人后不得以此为由要求出卖人承担违约责任。
本案中，虽然经司法鉴定可认定房屋墙面多处开裂属于工程质量问题，但房屋裂缝属肉眼明显可见的质量瑕疵，买受人张某实地看房时应当对墙面状况有所了解,案涉合同亦约定按现状买卖,应视为买受人张某对墙体裂缝的情形予以充分考虑。
因此，法院对买受人张某以案涉房屋墙体开裂影响正常居住为由要求出卖人李某承担违约责任的主张不予支持。
梁慧律师，专利代理师，南方医科大学，生物医学工程专业与法学双学位。
从事法律服务工作多年，在教育、医疗、电商、知识产权等多个领域有法律服务的实践经历，期间办理大量合同纠纷、婚姻家事纠纷、劳动纠纷、商标权纠纷、人身伤害赔偿、金融借款、民间借贷、合伙协议、婚姻家事等民商事诉讼及非诉法律服务，同时担任企事业、村居等常年法律顾问
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